洪磊：發(fā)展公募REITs 推動公共不動產(chǎn)證券化進程

文|上海證券報 王媛

2月24日訊，2016年我國資產(chǎn)證券化市場規(guī)模持續(xù)增長。昨日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會黨委書記、會長洪磊在“2017陸家嘴(600663,股吧)資產(chǎn)證券化論壇”上發(fā)表講話時指出，將有穩(wěn)健現(xiàn)金流的城市公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務項目進行資產(chǎn)證券化，通過公募REITs向全民提供接近固定回報的集合投資工具，將為全民共享經(jīng)濟發(fā)展成果提供理想渠道。

公募REITs為全民共享經(jīng)濟發(fā)展提供理想渠道

記者昨日從該論壇獲悉，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會下一步不僅將深入推進PPP項目資產(chǎn)證券化發(fā)展，還將發(fā)展公募REITs、推動公共不動產(chǎn)證券化進程，并繼續(xù)規(guī)范資產(chǎn)證券化業(yè)務的發(fā)展。

2016年12月，國家發(fā)改委和證監(jiān)會共同發(fā)布《關(guān)于推進傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域政府和社會資本合作(PPP)項目資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，正式開啟了PPP項目資產(chǎn)證券化的大門，也打開了公共基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs的發(fā)展空間。

但是，關(guān)于REITs和資產(chǎn)證券化，目前各方仍有很多認識上的差異。洪磊認為，將公共治理形成的各類公共設(shè)施，作為基礎(chǔ)資產(chǎn)進行資產(chǎn)證券化并上市交易，借助REITs在資金端實現(xiàn)金融資本的集合投資，在資產(chǎn)端實現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)的組合持有，通過規(guī)范運營和風險管理，獲取穩(wěn)健回報，實現(xiàn)長期資本與長期資產(chǎn)對接，可極大地提升金融服務實體經(jīng)濟的效率，推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革深入發(fā)展。

從發(fā)展資產(chǎn)證券化和REITs的意義來看，洪磊表示，首先，可以盤活存量公共資產(chǎn)，化解地方債務，激活地方投融資效率。其次，可以拓展長期資本形成機制，改善金融資本供給效率。

“此外，推動公募基金、養(yǎng)老金投資于優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)，為全民共享經(jīng)濟發(fā)展成果提供理想渠道。”洪磊特別指出。

制定資產(chǎn)證券化產(chǎn)品公開發(fā)行上市規(guī)則

在2016年以前，信貸ABS的發(fā)行規(guī)模一直占據(jù)較大比重，但在2016年，企業(yè)ABS的發(fā)行規(guī)模首度超過了信貸ABS。雖然近年來資產(chǎn)證券化發(fā)展迅速，發(fā)展REIts意義重大，但洪磊指出，目前，REITs的發(fā)展仍面臨一些障礙。

“如缺乏REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行上市管理辦法，無法將有穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)公司上市掛牌，與一般公司的上市發(fā)行相區(qū)別。”他說，同時也缺乏REITs基金投資運作管理辦法;缺少信托制度下對金融產(chǎn)品和持有人征稅的正確認識，雙重征稅抑制了REITs產(chǎn)品的發(fā)展。

在此背景下，洪磊建議，為推動REITs和資產(chǎn)證券化發(fā)展，行業(yè)應當作出努力，首先就是要制定資產(chǎn)證券化產(chǎn)品公開發(fā)行上市規(guī)則。

“當前已經(jīng)針對未來現(xiàn)金流不確定的公司發(fā)行建立了一套發(fā)行制度，還應當針對未來現(xiàn)金流穩(wěn)定的項目資產(chǎn)建立與之相適應的發(fā)行制度，即在滬深交易所設(shè)立機構(gòu)投資者交易板塊，專門掛牌不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。”洪磊說，要明確具有穩(wěn)定現(xiàn)金流產(chǎn)品掛牌的條件，明確發(fā)行人、保薦人、擔保人、中介機構(gòu)的勤勉盡責義務，明確掛牌交易的信息披露內(nèi)容。

他還指出，為防止基礎(chǔ)資產(chǎn)上市交易中的道德風險，應設(shè)置必要的回購條款，約束發(fā)行方對投資者承擔長期責任，防止出現(xiàn)重融資而侵犯投資人利益的傾向，甚至利用掛牌，變相圈錢。

洪磊透露，目前中國證券投資基金業(yè)協(xié)會已建立了針對基金管理人和各類服務機構(gòu)的誠信記錄、披露與自律處分機制，未來將把REITs相關(guān)市場主體納入統(tǒng)一的誠信管理體系，做好REITs自律服務各項工作。

“同時，要在《基金法》框架下推動公募REITs產(chǎn)品制度設(shè)計。”洪磊認為，《基金法》已為公募REITs產(chǎn)品提供了制度條件，封閉式基金就是一個很好的載體。諸多優(yōu)勢既可以吸引銀行理財?shù)榷唐谫Y金通過公募REITs轉(zhuǎn)化為長期資本，還可以為養(yǎng)老金資產(chǎn)配置提供新的工具。

“僅僅將PPP項目作為REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的來源，將其中的10%轉(zhuǎn)化為真實的可投資標的，那么每年REITs新增規(guī)模即可達到千億級。”他預測，公眾資金尤其是養(yǎng)老資金通過REITs投資這些有長期可靠現(xiàn)金回報的真實資產(chǎn)，可改善各類機構(gòu)投資者在二級市場上博取價差的現(xiàn)狀，更為資產(chǎn)管理開辟發(fā)展新路，提升資本市場直接融資功能，更好服務實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。

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