恒大、碧桂園、萬科三巨頭轉身

配圖來自Canva可畫

出乎很多人的預料，疫情并沒有對2020年的樓市形成太大的負面影響，今年全國房價穩(wěn)中有升。1-11月百城新建住宅價格累計上漲3.19%，漲幅較去年同期擴大0.28個百分點。

盡管市場行情不錯，但房企的日子卻并不好過。中小房企經營更加困難，截至10月底，發(fā)布破產清算公告的房地產企業(yè)已高達294家。頭部房企也出現銷售業(yè)績增速下降，1-11月20家品牌房企累計銷售金額和面積增速較去年同期分別收窄6.6和3.9個百分點。

毫無疑問，房地產依然是經濟發(fā)展的穩(wěn)定器和壓艙石，但房產開發(fā)領域的增長潛力明顯已經觸頂。在此背景下，房企轉型這個由來已久的話題，理所當然在今年受到了更多業(yè)內人士的關注。

恒大造車駛入正軌

恒大造車是近兩年最受關注的房地產跨界行動，如今算是光憑燒錢，就燒出了一個奇跡。

2018年，恒大確定了新能源汽車產業(yè)有足夠大的體量能夠承載轉型之后的自己。于是一開始涉足新能源汽車領域，就直接定下了一個頗高的目標“3-5年成為世界規(guī)模最大、實力最強的新能源汽車集團”。

恒大“大干快上”的造車思路并不被外界看好。尤其投資賈躍亭的“法拉第未來”出師不利，更是被業(yè)內傳為笑談。一些汽車業(yè)的圈內人表示，恒大造車的優(yōu)勢是有錢，劣勢則是只有錢。

不過也是因為有錢，投資賈躍亭造車事業(yè)的失利，并沒有讓恒大感到氣餒，反而進一步加大了造車的投資力度。從2019年初成立注冊資金高達20億美元的恒大國能新能源汽車，再到收購汽車公司NEVS，通過NEVS與跑車公司柯尼塞格組建合資公司，在鈔能力的加持下，恒大獲得汽車整車研發(fā)制造能力堪稱不費吹灰之力，之后在電動車零部件領域也落子頻頻。

對于恒大2019年的造車行動，許家印總結就是五句話——買買買，合合合，圈圈圈，大大大，好好好。

到2020年8月，恒大新能源六車齊發(fā)，一次性發(fā)布包括超豪華D級轎車恒馳1、運動豪華B級轎跑、純電豪華大型C級SUV、大7座豪華MPV恒馳4、A級SUV恒馳5以及A級跨界SUV恒馳6在內的6款新能源汽車，對其近兩年的造車成果進行集中性的展示，證明恒大的造車事業(yè)已經步入正軌，初見成效。

而且恒大的六車齊發(fā)并不是PPT造車，近日恒大汽車位于上海、廣州的智能工廠已經開始全線試生產，預計到2021年下半年就可以量產下線。

回過頭來看恒大的造車轉型，事情的確很像曹德旺所預言的那樣，恒大造車3年、5年成不了最大最強，但是10年之后機會很大。

恒大造車搞的有聲有色，但在房產巨頭們的諸多轉型探索中，這樣的情況并非常態(tài)。有分析認為，許多老牌地產商在運營模式上有比較強的思維慣性，往往過于追求標準化、賺快錢賺大錢，缺少慢工出細活的精細化管理基因。事實上恒大造車也沒能免俗，只是比較幸運，選中的新能源汽車賽道恰好能適應這樣的作風。而其他房產巨頭的轉型探索，就很難有恒大這樣的好運氣。

碧桂園機器人未達預期

作為房產轉型的反面典型，碧桂園布局機器人產業(yè)的案例非常具有代表性。

和恒大造車一樣，碧桂園一開始同樣充滿雄心壯志。2018年7月份博智林機器人成立，楊國強宣布計劃5年內在機器人領域投資至少800億元人民幣。隨后，碧桂園的機器人業(yè)務開始了大刀闊斧地推進。9月在廣東順德建機器人谷，12月與清華合作成立機器人聯合研究院，基本每兩個月就有一個大動作。

其中博智林成立之初就被楊國強寄予厚望，他曾不止一次地立下豪言壯語，要在2020年實現建筑機器人的大量使用。

但兩年多來，碧桂園的機器人業(yè)務推進，并不像預期中那樣順利。博智林的兩任執(zhí)行總裁沈崗、張志遠都沒能干滿一年。碧桂園布局機器人的重點，也從起初的建筑機器人，迅速轉變?yōu)榱瞬惋嫏C器人。

而從碧桂園此前公布的相關業(yè)績數據來看，其機器人業(yè)務實現的收入很可能不升反降。此前發(fā)布的2020年中報顯示，碧桂園包括機器人制造、機器人餐飲、現代農業(yè)和酒店經營等業(yè)務在內的資產，2020年上半年實現收入17.89億元，相比2019年同期的18.69億元，下降4.3%。

碧桂園布局機器人產業(yè)進度之所以不及預期，原因無非是“急于求成”、“外行管理內行”、“投入資金不到位”這些。然而，這才是房產轉型的常態(tài)，否則的話，也不至于轉型口號喊了十幾年，房產巨頭們95%以上的收入仍來自房地產。

萬科轉型方向依舊模糊

房產巨頭中，萬科對轉型的態(tài)度最為特別。

萬科一直宣稱自己是一家由危機感驅動的公司，從2008年拋出“拐點論”，到2012年宣布“白銀時代”，再到2018年喊出“活下去”口號，萬科十年如一日地唱衰所在行業(yè)，總給人一種別有用心的惡意感。因為相比其他房產巨頭，萬科的轉型口號喊得最響亮，實際動作卻非常謹慎。

細數起來，萬科的轉型業(yè)務重點主要就在物業(yè)、物流地產、商業(yè)地產、公寓這四個方面?？梢悦黠@看出，這些業(yè)務探索甚至稱不上是轉型，只是對原有地產業(yè)務的一種延伸。而且不管是深耕了十幾年的物業(yè)，還是近幾年不斷加碼的物流、商業(yè)、公寓，現在這些業(yè)務合起來也依然沒有占到萬科整個收入大盤的5%。

今年萬科搞起了跨界養(yǎng)豬的動作，算是對之前轉型思路的一次突破。但房企養(yǎng)豬雖然聽著稀奇，在房產巨頭中卻屬于常規(guī)操作。此前恒大、萬達都曾入場養(yǎng)豬，碧桂園在進軍現代農業(yè)的過程中也搞過養(yǎng)殖，不過動靜不大。很顯然，豬肉市場雖然也有萬億級的規(guī)模，但要想容納下一眾房產巨頭也力有不逮。

總之，相比其他的房產巨頭，萬科當前的轉型依然非常謹慎，方向也依然比較模糊。然而近期房地產行業(yè)的大壞境變化，已經讓轉型從一個可選選項變成了一個必選選項，而留給萬科們繼續(xù)踟躕的時間已經不多了。

轉型倒計時已經開始

房企轉型是一個老話題，但這個話題的性質在當前已經產生了明顯的變化。如果說之前房企的轉型動機大部分都是來源于自身的危機感，那么到了眼下，真正的危機已經降臨。

一方面，從行業(yè)發(fā)展趨勢來看，房地產市場已經從增量競爭時代進入到了存量競爭時代。黃奇帆曾指出，2019年我國地產建設規(guī)模17億平方米，以后每年的建設量會趨于縮小，到2030年會降到10億平方米左右。另外據初步統(tǒng)計，2020年1-11月，50個代表城市商品住宅月均成交面積約3044萬平方米，處于2015年以來同期最低位。無論是供給端還是需求端都明確無誤地傳出了收縮信號，房地產開發(fā)商的黃金時代已經不可挽回的漸漸遠去。

另一方面，從政策面著眼，“三道紅線”的出臺，已經開始對高負債龍頭企業(yè)產生較大的影響。2020年對地產行業(yè)最具影響力的事件，除了疫情就莫過于國家相關部門在在8月底明確的重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。業(yè)界稱之為“三道紅線”——房地產企業(yè)在剔除預收款后的資產負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現金短債比不得小于1倍?！叭兰t線”一經出臺就成為房企頭上的緊箍咒，直接促進了房地產資產的再分配。

不管是“存量競爭”還是“三道紅線”，給房地產巨頭帶來的都并不是短期的生存危機，而是長期戰(zhàn)略轉型的動力。不過毫無疑問的是，房企轉型的發(fā)令槍已經打響，在轉型賽道中是否能夠建立起足夠的優(yōu)勢，將關系到房地產巨頭們的長遠發(fā)展。

文/劉曠公眾號，ID：liukuang110

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