最近，杭州一條房產新政的出臺引發(fā)中介公司貝殼找房市值大跌。該新政為房東可將房源在房管局線上平臺自主掛牌，和客戶進行交易。從字面意思來理解就是客戶以后進行二手房交易時，可以避開中介公司，直接和房東對接進行二手房交易。
從近期的新聞來看，這已經不是第一條關于房產中介的利空消息，前段時間，有媒體報道將會給地產中介行業(yè)設置“紅線”，也就是說未來地產中介費用將會有一個“封頂”費用，如果實施那么對房產中介行業(yè)將會是一個不小的打擊，不過該消息已經被官方證偽。
在中國樓市見頂論的帶動下，二手房交易應該是個好賽道，可現實卻很骨感，貝殼找房的盈利能力并不算得上漂亮，市值也已經破發(fā)，公司前景仍處在未知之中。
房產服務賽道的黑馬
提起貝殼找房就不得不提鏈家，貝殼是2018年由鏈家孵化而來，而鏈家則更為久遠，可謂見證了中國房地產的輝煌歷史。2001年12月，鏈家在北京成立了第一家門店甜水園店，自此開始自己的稱雄之路。
憑借著標準化的經營模式，以及良好的口碑，鏈家開始蒙眼狂奔。2016年時鏈家已進駐北京、上海、廣州等28個城市和地區(qū)，全國直營門店數量超8000家，旗下經紀人近15萬人。此外，鏈家致力打造“樓盤字典”，收錄了多維度房源真實信息，囊括了全國160多個城市1億1000萬套房屋數據。
但這些都無法滿足鏈家前行的腳步，2018年4月，鏈家宣布成立新平臺貝殼找房，貝殼找房的主營業(yè)務為二手房交易、新房交易和其他房屋更新等新興業(yè)務，和鏈家最明顯的區(qū)別是貝殼的平臺屬性更強，可以對接更多的外部合作，技術服務優(yōu)勢也更明顯。
雖然成立時間較短，但在鏈家的扶持下，貝殼也取得了較大的業(yè)務擴張。截至2020年12月30日，貝殼找房已進駐全國超過100個城市，連接279個經紀品牌并擁有超過49.3萬經紀人和4.7萬家經紀門店。
并且取得了良好的市場表現。其中，2018年年底和2019年年底，銷售的新房項目數量分別為3486項和7769項，在市場中的占比分別為9%和22%。2019年新房交易總額7476億元人民幣，使貝殼成為中國最大的新房銷售平臺。
制度創(chuàng)新提效率
在市場分散度高、競爭激烈的市場能殺出重圍，獲得良好的市場表現，貝殼可以堪稱商業(yè)領域的黑馬，也逐漸建立起了品牌優(yōu)勢。
首先，鏈家重新制定了分利制度。鏈家重置了經紀人合作網絡，改變了原有的僅成交經紀人可以獲得傭金的模式，實現在一單交易中只要有貢獻就能分傭的新政策。
在這個網絡中，有房源錄入人、房源維護人、委托備件人、房源鑰匙人、房源實勘人、客源轉介紹和客源成交人等角色，合作網絡中的經紀人可以通過任一個環(huán)節(jié)的貢獻最終獲得收益，鏈家內部各個門店的經紀人首先有了跨門店合作的動力。
其次，基于鏈家內部跨門店的經紀人合作網絡，貝殼找房進一步創(chuàng)新，將其由原先鏈家內部的跨門店協作，擴展到全行業(yè)，實現不同品牌中介的跨品牌合作，極大增加了平臺上的房源的數量和分布區(qū)域數量。各個品牌經紀人之間博弈變合作，平臺與加盟商實現共贏。
最后，是標準化服務帶來的口碑效應。房產中介行業(yè)一直是一個吃信息差的行業(yè)，也是交易頻次低、一次性買賣多的行業(yè)，這種行業(yè)屬性讓中介可以有足夠動機欺騙客戶賺黑心錢，但鏈家自打成立之初就秉持著做好服務的理念，在亂象叢生的中介市場用真房源吸引客戶樹立口碑，甚至一度有國民鏈家的稱號存在。
行業(yè)問題是個坎
雖然經過艱辛運營，貝殼取得了一定的優(yōu)勢，但一些行業(yè)現實問題仍然擺在貝殼面前，成為繞不過去的大山。
一方面是越來越低的新房成交量。中國新房市場成交額經過二十年的快速增長后，從2014 年6.2萬億達到2020年的15.5萬億，實現16.5%的年復合增長率。然而，未來預計增長勢頭將出現反轉，呈現年復合增長率-2.86%的下降趨勢，在2024年下滑到13.8萬億的水平。
另一方面是激烈的競爭格局。房地產中介服務行業(yè)因為行業(yè)進入門檻低和房地產具區(qū)域性的特性，許多中介企業(yè)規(guī)模較小且多為地方性經營，僅在單一城市擁有市場份額優(yōu)勢，導致整體行業(yè)集中度偏低，競爭也較為激烈。根據我愛我家2019年年報數據，約70%的小微中介完成市場50%以上的交易額，市場競爭格局較為分散。
最后是行業(yè)監(jiān)管的趨嚴態(tài)勢。貝殼所處的房地產行業(yè)已經成為風口浪尖上的行業(yè)，中央“房住不炒”的基調下，行業(yè)監(jiān)管越發(fā)趨于嚴格，這種態(tài)勢也開始涉及到二手房市場，比如杭州新出臺的政策就會對貝殼的業(yè)務造成一定的干擾。
市場紅利助增長
對于貝殼來說，雖然已經成為房產中介領域的頭部公司，但挑戰(zhàn)依然存在。不過也有一些紅利可以對貝殼未來的發(fā)展起到支撐作用。
其一，是繼續(xù)增長的城鎮(zhèn)化率。中國的城鎮(zhèn)化率在2019年已經達到60.6%，預計將在2030年達到70%?！笆奈濉币?guī)劃和2035遠景目標綱要提出，“十四五”時期“常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%”，即將到來的城市人口將導致更多的住房需求，進一步推動住房活動的增長。
其二，是存量時代二手房交易的提速。截至2019年12月13日，我國城鎮(zhèn)房地產市場已經發(fā)展出339億平方米建筑面積的規(guī)模。隨著人口向城鎮(zhèn)流動以及城市有限的供地量，我國存量房即二手房的買賣和租賃市場有望快速增長。2014 年我國二手房市場買賣規(guī)模為2.6萬億元，2019年達到6.7萬億元，年復合增長率為20.8%。
其三，是房產中介的重要性越發(fā)凸顯。我國住房市場進入穩(wěn)定增長新階段，市場供求逐漸接近平衡，這對中介經紀服務產生了巨大需求。根據CIC報告，2019年，我國通過中介銷售和租賃的住房GTV總額為10.5萬億元，中介滲透率為47.1%，預計2024年GTV總額和滲透率將分別達到19.1萬億元和62.2%。
總的來看，貝殼找房依托于深耕二手房領域多年的鏈家，快速成長起來，并且成功上市。但身處在房地產行業(yè)的漩渦中，并且由于行業(yè)屬性的問題，競爭和低效運營是繞不過去的坎，未來的貝殼會走向何方還需拭目以待。
免責聲明：此文內容為第三方自媒體作者發(fā)布的觀察或評論性文章，所有文字和圖片版權歸作者所有，且僅代表作者個人觀點，與極客網無關。文章僅供讀者參考，并請自行核實相關內容。投訴郵箱：editor@fromgeek.com。
免責聲明：本網站內容主要來自原創(chuàng)、合作伙伴供稿和第三方自媒體作者投稿，凡在本網站出現的信息，均僅供參考。本網站將盡力確保所提供信息的準確性及可靠性，但不保證有關資料的準確性及可靠性，讀者在使用前請進一步核實，并對任何自主決定的行為負責。本網站對有關資料所引致的錯誤、不確或遺漏，概不負任何法律責任。任何單位或個人認為本網站中的網頁或鏈接內容可能涉嫌侵犯其知識產權或存在不實內容時，應及時向本網站提出書面權利通知或不實情況說明，并提供身份證明、權屬證明及詳細侵權或不實情況證明。本網站在收到上述法律文件后，將會依法盡快聯系相關文章源頭核實，溝通刪除相關內容或斷開相關鏈接。
